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小区的物业管理难在何处? 物业管理是房地产开发建设的延续和完善,直接关乎千家万户的生活质量,还直接或间接成为房地产市场的晴雨表。好的物业管理,是房地产企业的诚信与品牌的延伸。
随着近年来房地产的蓬勃发展,物业管理也随之升温。那么如何来界定物业管理?物业管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是房地产的一种延伸服务行为。也正因为此,物业管理越来越得到公众的关注。
应该说,经过多年的发展,物业管理总体来说较为规范、健康,也得到了业主的认同。但与此同时,我们也不能不看到,业主与物管之间的纠纷时有发生。目前在物业管理行业也存在不少问题。主要是:

法律、法规建设滞后

在多年的物管工作实践中,可以发现,物业管理的许多矛盾和问题大都源于有关法规的不到位,条款操作空间较大,具体案例有时难以定论。物业管理涉及开发建设单位、业主及业主会、公安派出所、公用事业单位、居委会等多个主体,要处理好他们之间的权利义务关系,必须用法律、法规来规范。但至今全国没有建立起系统的物业法律体系,不仅全国缺乏物业管理的法律、法规,不少省市也缺乏地方性的法规及规范性文件,即使是已经出台的法规、政策,也多是层次不高,没有涵盖物业管理的全部内容。这给物业管理的实施带来了许多困难:产权关系不明晰,很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确,责、权、利难以界定,导致产生物业管理收费纠纷;法律责任不清,如在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件,物业管理企业应当承担什么责任,目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据;水电气等公用事业单位委托物业管理企业代收相关费用的责任关系不明确;公安派出所、居委会、物业管理企业、业主会在社区建设中的关系理不顺。

社会缺乏客观认识

物业管理公司提供的是有偿服务,物业管理行业首先应自我约束,需要自律,遵循法律法规,按照委托合同提供相应的服务。但社会对于物业公司缺乏客观认识,普遍存在误区,对物业管理本身的职责范围不清晰。
到目前为止,物业服务还没有一个量化的具体标准,只有粗线条的服务内容。同时物业企业的收费也没有一个定式。目前,商品房小区的收费较合理,旧的小区、非商品小区的收费较低。而目前人们居住的70%住宅小区都属于老小区、非商品小区,这部分住宅小区原先的配套设施就较落后,环境也较差,过去一些服务管理基本上都是社会化,市场化后业主对“花钱买服务”还存在思想上的不理解,认为自己交了钱,所有的事情物管公司都要负责到底。此外,很多业主在对物业管理公司的选择上,存在重价轻质的现象,首先关心价钱,不考虑服务质量的差异。质量和价钱一般都是成正比的,如果不改变这种观念,对于整个行业的进步、发展都不利。
业主的过分维权也是一个问题。有少部分业主从自身利益出发,不顾其他业主的利益,往往会采用极端的方式进行维权。这就需要业主自觉提高道德水平和自身素质,要按照现行的法律规范和政策规定采用合理合法的方式进行理性、有序的维权,同时在维权过程中注意把握好度。
此外,物业管理存在的问题还有:许多旧有住宅小区本身就存在着硬件设施的先天不足,急需进行二次开发和完善,政府则因百姓承受能力而将物管费定得较低,许多物管企业不愿意接手旧有住宅小区,有鉴于此,政府能否允许物管企业涉足非住宅领域?此外,物管公司有没有义务为电力、自来水和天然气公司无偿代收电费、水费、燃气费等费用,今后是否应同这些公司签订服务代理合同?

人才、队伍的建设是瓶颈

由于市场竞争加剧,不少物管企业卷入了恶性竞争的漩涡。作为微利行业,整个行业普遍感到养不起高素质的人才。很多公司刚刚起步,管理面积不大,效益不佳,薪酬微薄,难以吸引和吸收高素质人才,而缺乏高素质人才又导致管理和服务水平难以提高。物业管理行业在发展初期,从业人员整体文化层次较低,加大了管理的难度。
社会的发展需要物业管理,而物业企业的生存更需要社会这个市场。作为物管的一员,笔者坚信,每位社会成员都希望自己居住在一个良好的环境内,这个环境的形成需要物管的努力,需要法律的规范、政府各职能部门的关心支持,更需要所有业主的配合。有句俗话说得好:“两好才能换一好。”小区的环境、治安等一切工作的管理都需要小区内业主的关心、支持,卫生、绿化、设施的维护也需要业主的配合。与此同时,物业管理企业也应进一步提高自身素质,强化服务,为探索物业管理新的模式而努力。
 

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