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谈物业管理存在的问题 近日听说由香港某房地产公司投资开发的广州华南新城出现了严重的业主被打事件,究其原因,莫衷一是,有人认为责任在于广州的社会治安,当然,社会治安肯定难辞其咎,是问题的根源。因为我们都知道,广州的社会治安一直不尽人意,这种混乱可以说是表现在社会生活的许多方面,比如火车站的砍手帮等,但这些是短时间内无法解决、只能回避的问题,是整个社会大环境的责任。而对于受伤的业主来说,这绝对不是令人信服的理由,整个广州的社会治安的确存在问题,毕竟这里混杂着各色人等,成功的失落的,素质高的或者素质低下的,正是基于此,正是基于广大业主对自己安全的重视以及其他的原因,物业管理才有存在的必要。本以为,有保安的保护,自己的生命财产是应该可以得到保障的,但是,结果却是在一个据说管理比较规范的小区内,业主被打成脾脏破裂,终身残废。由此想到了另外一件事情,前段时间在报纸上报到过这样一件事情,某小区的保安因为发现本小区内有一业主是空姐并且拥有自己的私家车,而趁业主不在的某一天撬开该业主的防盗门盗取其巨额资金,正所谓监守自盗。这两件事本没有十分紧密的联系,但是却同样反映了物业管理的不作为或者至少是管理上的漏洞。
物业管理就其角色定位上来说,应该是充当一种类似于管家的地位。既然是管家,那么物业管理人员和物业管理公司至少应该从以下几个方面明白自己的职责和活动范围:首先,物业管理公司及其人员应该以保护业主安危以及整个小区的安全、卫生以及其他业主无法做或者没有时间去完成的事情,在这方面,物业管理公司应该定义为“收费的公仆”。任何业主愿意让物业管理介入他们的生活无非是在让渡的一些利益的同时,换取另一方面的收益如安全、卫生、便利的生活环境。人都是理性的,就像物业管理人员进行物业管理的行为是为了通过这些活动获取经济收益一样,这本来就是一种双方自愿的交易活动。如果这个目的达不到,那这种所谓的物业管理充其量只不过是一个招牌,根本不具有任何有价值的意义。其次,既然物业管理人员是业主的管家,他们就应该明确自己的身份,即物业管理公司是服务于业主的有偿服务者,而不是物业的所有者。但在实际行为中,这一点往往为物业管理者所忽视或者忽略,甚至是遗忘。在某些方面,业主的权限范围和活动的自由空间甚至没有物业管理人员大,这难免有种角色错位的感觉。在物业管理面前,本来是物业所有者的业主反而成为弱势群体。
产生以上这种反常现象的主要原因有以下几个方面:
一是物业管理公司和房地产开发公司有密切的联系。有时物业管理公司本身就是房地产公司的下属机构,这样对开发单位来说至少有三个方面的好处,首先,减少了开发商的运营成本,开发商不用因为聘请物业管理公司而增加开支。其次,增加了开发商的整体受益,正所谓肥水不流外人田,物业管理费用仍然可以使开发单位获得稳定的后续收入。再次,提升开发商的形象。随着人们生活水平的提高,人们的自我保护意识和追求生活品位的要求越来越高,良好的物业管理往往是楼盘的重要卖点。基于以上原因,大多数房地产开发商都会成立自己的物业管理公司进行物业的后续管理。
二是对于小区公共空间和公共设施的产权界定不清楚,这往往是物业管理公司或者说房地产开发商和业主扯皮的根源之所在,而且,从目前的许多报道来看,凡是牵扯到双方矛盾时,这些产权界定不清楚的物业往往成为双方争论的焦点和摩擦的根源。
三是同一小区的业主虽然有共同的利益,但是并没有形成有效的利益共同体,充其量只不过是一个非常松散的利益集团。他们往往在火烧眉毛的时候才知道救火的重要性,但这时又错过了最好的补救时机。
从以上的分析我们可以看出,要想解决物业管理存在的问题,必须有针对性,做到有的放矢,这样方能不仅治标而且治本。
总的来说,结合以上分析,应该采取以下措施:
1.界定和明确公共空间和公共设施的产权,明确规定房地产开发商和业主的活动权限。目前,现有相关政策法规的尚不完善,开发商在与业主签订购房合同时,往往故意回避某些条款,或者对公共空间和公共设施只字不提,或者言词模糊,有意的规避一些关键性的问题,由于这些准业主大都处于信息不对称的劣势一方,他们往往很难发现这些潜在利益可能受到的威胁。一旦问题出现,业主在已经签订的合同面前往往无力回天。因此,政府有关部门作为公共利益的维护者和公共服务的提供者,应该从明确合同规范入手,切实使商品房的买卖双方处于信息相对平衡的位置。目前,从整体的形势来看,国家对房地产的宏观调控一直没有放松,并且近期的“两会”精神仍然预示着今后力度的大小。在这种大环境下,明确界定公共空间和公共设施的产权不仅有利于保护业主的利益,维护社会的稳定与和谐,而且,对于规范房地产市场也有很大的意义,起码,在明确的产权背后,开发商对公共空间的事前承诺是由法律保障的,业主的利益一旦受到侵害,可以诉诸于法律的保护。
2.成立业主委员会作为保护业主利益的团体。这一点应该成为小区顺利存在的前提,甚至可以把业主委员会作为居委会的下属单位,使业主委员会不仅是业主的维权组织,而且应该具有一定的法定权利。据了解,华南新城中被打者是该小区业主筹备委员会的委员,长期热心于业主的维权行动,并多次触犯了利益既得者的利益,并最终惨遭殴打。试想,如果在开发商交房时,马上就由当地的行政机构或其派出机构协助业主成立拥有一定权力的业主委员会作为该小区业主的权益代表,负责与开发商的交涉,问题可能会更容易解决。但是,事实并非如此,许多小区往往在业主入住很久尚未成立业主委员会,一旦问题出现,利益的损失方必然是业主。
3.立法规定实行物业管理公司的聘任应该采取公开招标的方式。笔者认为,物业管理公司的引进应该是在项目完成、房地产开发商交房后和业主委员会成立后由业主委员会统一负责,这样便于业主委员会选择有利于维护业主利益的物业管理公司。虽然有关法律规定物业管理应该在项目前期介入,并且应采取公开招标的方式,但在现有的制度环境下,房地产开发商更容易与物业管理公司达成利益的一致。如上所述,现在许多小区的物业管理公司大多和房地产开发商保持千丝万缕的联系,从业主身上攫取尽可能多的收益是他们的共同目标。换句话说,物业管理公司并不需要对业主负责,而是对开发商负责,在这种机制下,业主的利益根本不可能得到保障,因此,业主被殴打也就不足为怪了。相反,通过公开招标的方式由业主亲自选择那些真正能够提高其生活水平的物业管理单位不仅有利于规范整个物业管理市场,同时,最重要的事,有利于业主利益的真正维护。
4.构建和谐社会,改善整个社会的制度环境。构建和谐社会是我们现今社会的主题词,但是,在实际生活中,我们往往又遇到许多不和谐的因素和现象,比如社会的治安状况,地方政府的寻利行为等等,按照公共选择理论的解释,在公共部门任职的人员和市场中的普通人一样,都是以追求利益最大化为目标的。他们在进行任何决策时,都会运用成本——收益分析个人所得和因这些所得而自己应该支付的代价。当成本过高时(比如一旦事情败露,自己将名誉扫地或遭受牢狱之灾),他们可能就会丧失寻租的行为动力。以上这些说明,对于有些地方不作为的行为,至少可以采取两种措施,一是奖励,而是提高寻租成本,使他们感到由寻租所获得的收益远不如安分守己的工作更划算。虽然我们提法治社会很多年,但人治的环境仍然是一种传统,短期内很难改变,但这也正说明我们为改善这种环境做出努力的必要性,正是因为这是一个循序渐进的过程,我们才应该从眼前开始,着力于改变这种情况。类似华南新城出现殴打业主的现象一方面说明了地方治安的混乱,另一方面,也可能是由于当地治安机构由于既得的或潜在的收益而不作为。
 

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