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高级私人会所:错位的供给   成为某个会所的会员,意味着对某个场所的专有特权。你可以在大理石的厅堂和廊柱间穿行;在顶 级酒店一般的健身房中挥汗如雨,或者延旋转楼而下;在泳池畅游,还能约上三五好友在装潢奢华的咖 啡厅谈新叙旧。
 或者你喜欢另一种风格的会所。从一进门领到门禁卡之后,你在什么位置换上拖鞋、泳装、运动服或 是睡袍都已经被考虑周到,你是穿长统靴的女士? 没问题,长统靴有专门的存放处。健身房也有初级和 专业之分,你的身边时刻会有教练指导和保护;舞蹈教室教授Hip-Hop时灯光如同一间Pub,而上瑜珈课 的时候,墙壁上透出的昏黄的灯光让你迅速入定;小睡和闲坐都有分开的休息室,穿着运动装的你可以 在简餐区随便吃点什么而不必担心有失体统,走进餐厅时不要放过观赏铜雕、红铜大门和门廊,随着时 间流逝,他们会渐渐变成暗红色,甚至泛出些许绿意;当然不能错过留心每处的灯光,因为这里的主题 就是“光线”。尤其是餐厅里意大利设计师的主题为太阳的铜质吊灯,看到舒活区西班牙设计师的梭形 落地灯了吗? 如果你问上面的图案是什么,会有人告诉你,那是西班牙特有的花卉,代表祝福。
  除去这一家,亚力山大在北京中关村和东直门还有两家分店,主题分别是青春时尚和琉璃。在台湾 ,每10个知识分子中就有约7个亚力山大的会员,今年,亚力山大预计将实现10亿元台币的营业额。而此 时,内地的诸多房地产项目的会所建设正风起云涌,这些同样提供全面休闲服务的会所却身处大面积亏 损的窘境。
  历史
  北京地面上的第一家独立高档健身房应该是初创于2001年的青鸟,在当时,每年支付5000元会费去 健身与投资3000万建健身房同样被看作疯狂的举动,然而青鸟也迅速成长起来了。一年之后,The SPA、 中体倍力等开始与之瓜分健身市场。
  时间跨入2003年,总部设于台湾的亚力山大会馆从在上海新天地投资4000多万元人民币设立内地旗 舰店,其后迅速在北京迅速支撑起三家分店。亚力山大会馆已经不局限于简单的健身,而是将商务会议 、运动、舒活桑拿、SPA等时尚休闲整合,提供“All-in-One”的服务。
  富力会总经理、在香港有20余年会所管理经验的梁易尊说:“在香港,几乎没有一个住宅项目不配 备会所,否则会很难卖。”内地的会所发轫于南方城市对香港的模仿,并且连把会所当作促销的卖点都 一并复制过来。因为房子会好卖,因为是来自香港或台湾的,因为他们的房地产市场比我们成熟,这是 我们需要会所的主要理由。
  如此一来,会所的经营就成了无本之木,八到九成的亏损就不足为奇。
  沈宏非说,第一个吃螃蟹的人的确很勇敢,但当时也真的很饿。就像饮食文化大多发源于贫苦生活 ,会所的产生其实是因为拥挤。香江国际副总裁潘明朗在接受媒体采访时表示,香港的会所的产生其实 是因为人多地少,家里的居住面积只能用来吃饭、睡觉,公共活动只能延伸到室外。会所就这么被“挤 ”了出来。
  亚历山大会馆经营者、亚历山大企业集团总裁唐雅君给记者讲述了台湾会所的发展简史,也是一个 生于忧患、死于安乐的故事,这样的故事滞后了一定年份以后,正在大陆逼真地重现。会所在台湾兴起 ,源于当年台湾经济跌入低谷,“那时候股市一天的涨落,可以让股民开出一部宾士(奔驰),景气好的 时候,房地产建了预售屋(售楼处),房子一天全部卖完,但是经济一下子滑落下来,甚至建商(开发商) 卖了两年,房子还剩下一半,于是就开始炒作会所。”唐雅君说,当时的会所大部分是“纸上作业”, 开发商在广告宣传中不吝吹嘘自己的会所,完成业务后,种种承诺又无法兑现。
  “过去四五年的时间,台湾到处都是会所,一种是卖房子需要会所,另一种是城市中心拥挤,没有 土地了,房子盖到郊区,郊区生活便利更重要,会所作为配套。”随后,作为业务工具的会所,其经营 成了大问题。
  对于使用会所的人来说,会所是其居所的延伸,但开发商们不予考虑,全然将会所作为业务的利器 ,台湾会所故事的结局是:如今,会所的主人们纷纷寻求转手的机会。
  业务
  你可能是一个羽毛球“票友”,跑到会所发现没有空余的场地,单打独斗又希望有成就感,偶尔想 跟职业球员过招,带着孩子又让你无法安心打球……在梁易尊看来,这些在富力会都不是问题:“我们 有8块羽毛球场、每个月的比赛会有月度冠军产生,还会安排专业球员跟大家交流,此外还有英语班,教 授孩子们羽毛球相关的英文。”20000平米的富力会投资2亿元人民币,在几乎只亏不赚的会所行业,风 险可想而知,但梁易尊显得十分自信。
  “我喜欢在客户提出要求之前先满足这种要求。”唐雅君说。创业之初,唐执掌雅姿韵律世界,“ 做女性和小朋友的舞蹈班,开了十几个舞蹈工作室。”当时有很多儿童英文班,唐雅君决定与其合作, “这样在妈妈带小朋友学英文的时候,自己就不会觉得无聊。”
  孩子和母亲的问题都解决了,那么父亲呢? 10年过去了,唐雅君开始经营健康会所,“第一个很像 青鸟,纯健身,男女都有,打破了以前的格局。”很快,唐雅君的会所中增加了桑拿洗浴,“现在看来 很平常,但是在13年前,没有人那么做,我敢。我觉得我要提供客户们都不知道的产品,我才有生存空 间,才能优于同业。”随后,唐雅君开始着手经营健身、美容、洗浴“All-in-One”的亚历山大会馆。
  “最初做美容就像超市中卖茶叶蛋和邮票一样,不赚钱,但是必须提供。”作为茶叶蛋的美容项目 随后被唐雅君改造为今天仍然盛行的SPA芳疗,“今年我们在台湾营业额可以做到10亿元人民币,其中 SPA就可以达到3亿元人民币。”
  如今,唐雅君的会馆中有了600种舞蹈和健身课程,居室能够完成的功能是一成不变的,人们不断滋 生出新的需求,唐雅君所做的生意其实就是在会所中预先满足这些需求。
  生产
  满足住户的未来需求,听起来是个简单的好主意,但是这种满足必须在设计之初打好基础。所谓始 乱终弃,会所一直以来充当业务工具,所以没有必要早做打算。戴德梁行酒店管理公司项目发展总监杨 润认为,目前国内的会所经营存在的问题主要是设计规划与实际需求的配比问题,建议在项目前期征求 专业顾问公司的意见,做好前期定位。梁易尊也提到,定位不准是目前会所经营中的问题之一。
  杨润认为,不同定位的会所,其价值体现也不同,开发商应针对会所的定位设计不同的经营思路。 比如住宅项目中的会所往往在房产业务中已经实现了收入,此时就要考虑谁来继续支持会所的后期经营 和维护;而许多经营性质的酒店式服务公寓的会所对客人是免费开放的,其功能主要是作为重要的配套 设施,提升项目的品质,收益已经体现在项目整体的收益中了。
  “与开发商的合作应该从土地开发时就开始。”唐雅君说,“一个真正的会所需要一个很大的商圈 才能养活起来。”唐雅君认为,北京更像L.A.,她的三家分店选址在三个不同商圈,她自己最看好的是 位于海淀黄庄的新中关会馆,“中关村的生活比较烦躁,而那里又比较缺乏类似亚历山大会馆的场所。 ”而选址在东直门是看好当地的发展潜力,在未来那里会成为连接机场的交通枢纽。
  随后是会所的设计。“经营者必须参与会所的设计,否则后期会很麻烦。”梁易尊介入富力会经营 后,着手修改了原来咖啡厅和红酒吧的设计,去除了原来的玻璃墙,使空间更为宽敞,将就餐区与咖啡 区分隔,在咖啡区设立供好友聚会使用的私密区,“这样就把咖啡厅的不同功能区分开来。”而早期, 台湾的开发商也在设计方面吃亏不小,因为在会所方面的不实宣传受到新出台的法律制裁,台湾开发商 必须把会所按照自己的许诺经营下去,所以着手设计,很多开发商因为专业性不足,错找了业务健身器 材的人画图,结果会所中出现大面积的健身房和水疗区,而一台水疗机动辄20-30万人民币。这些卖器 材的人,现在很多都在大陆赚大钱。
  唐雅君说:“会所是很专业的,不仅资金密集,还有技术密集,热情密集。不是商人应该做的选择 。”
 

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